[罗华 张东明]关于做好我市全装修成品住宅建设工作的对策思考

2021年10月13日 来源: 新余新闻网

关于做好我市全装修成品住宅建设工作的对策思考

市住建局   罗华 张东明

市委九次党代会提出,从明年10月1日起,挂牌出让土地用于新建住宅的,全部实行全装修成品上市。从我市实际情况来看,虽然目前我市有少部分楼盘已经推行全装修成品上市,但总体规模偏小,推行住宅全装修,实行成品交房是贯彻新发展理念、提升住宅建设品质、顺应新时代群众住房新需求的重要内容,有利于减少住宅分散装修带来的资源浪费和环境污染,有利于改善人居环境,势在必行,作为住建部门,必须提前谋划,做好准备。

一、牢牢把握总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大、十九届二中、三中、四中、五中全会精神和习近平总书记视察江西重要讲话精神,坚持以人民为中心的发展思想,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持新发展理念,按照绿色低碳发展和高质量发展的要求,加快推进全装修成品住宅建设,规范全装修成品住宅建设销售管理,推动房地产开发建设转型升级,促进我市房地产市场平稳健康发展。坚持以市场需求为导向,充分发挥市场配置资源的决定性作用,调动市场主体积极性,激发市场活力。坚持因地制宜,统筹考虑经济社会发展水平差异、房地产行业发展水平差异及不同收入群体住房需求差异,因城施策,因项施策。坚持突出绿色建筑理念,落实节能、节水、节材和环保要求。坚持强化建设销售全过程监管,严格把控全装修建设标准,保障人民群众根本利益,稳步推进全装修成品住宅。

二、严格全裝修成品住宅建设管理

一是明确各方责任主体责任,强化责任监管。全装修交付的新建商品住宅项目,房地产开发企业应当作为第一责任主体对装饰装修质量安全负首要责任。设计、施工、监理、检测等企业对各自负责的工作承担相应责任。全装修商品住房及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装必须依法纳入施工许可范围。各级住建部门要结合质量安全检查,积极开展对全装修房建工程质量安全监管,落实主体责任。

二是加强设计管理,确保全装修标准。设计是全装修成品住宅的第一道建设关,必须在符合相关规划的前提下强化设计监管,确保质量、风貌、立面、质量的高水平。全装修交付的新建商品住宅项目,房地产开发企业应采用建筑装修一体化设计。在提交的施工图设计总说明中必须明确实施装修的楼号、建筑面积、占总建筑面积比例等相关信息。鼓励房地产开发企业在设计中使用建筑节能等绿色、环保设计理念。

三是规范企业行为,加强过程监督管理。从事装饰装修活动的建设、设计、施工、监理、检测企业应当在其资质证书许可范围内开展业务。从事装饰装修活动的建设、设计、施工、监理、检测专业技术人员应当在其执业资格证书许可的范围从业。各级住建部门要结合质量安全检查、实名制检查中加强对企业行为规范,并鼓励企业开展职业培训,提高员工整体素质,提高施工水平。

四是建立健全全装修材料备案制度,强化进场材料管控。装修工程使用的装饰装修材料,应当有产品质量合格证明文件、中文标明的产品名称和生产厂家等产品标识,进场的装饰材料和部品部件应按规定进行进场验收和检测,进场验收或检测不合格的,不得进场使用。开发建设单位应当对全装修商品住房基本装修标准的主要材料、设备等列出装修装饰材料和设备清单,由具有评审资质的第三方认定后作为购房合同附件材料纳入备案管理。如发生变更,不能低于原约定产品的品质和档次,并由房地产开发企业在指定的媒体或网站对变更情况进行公告。

五是积极推行工程总承包模式。新建全装修成品住宅项目原则上应采用工程总承包模式,实行全装修与主体结构、机电设备协同施工,建设单位不得将主体工程、装修工程分别发包。承接全装修工程的分包企业应具有相应的建筑业企业资质。装饰装修专业承包工程由建设单位单独发包的,应当单独领取装饰装修工程施工许可证,并同时办理工程质量安全监督手续,严禁未取得施工许可开工建设行为。

六是严格验收交付。全装修成品住宅装修部分实行“一房一验”, 建设单位应在工程竣工验收前,以使用功能、观感质量安全性能、几何尺寸等内容为重点,对装修部分组织分户验收全装修成品住宅交付前,建设单位向购房者提供的住宅质量保证书中应明确住宅全装修工程质量保修范围、保修期限、保修单位等内容,并附分户检验合格标识;住宅使用说明书应包括主要装修材料与构配件清单、主要设备明细表及使用说明书、电气(智能化)网络管线和给排水管道排布图、第三方出具的环境质量检测报告等。房地产开发企业交付统一进行装饰装修的商品住宅时,应当向商品房买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告和住宅质量保证书、住宅使用说明书。

三、规范全装修成品住宅销售管理

一是规范销售价格。结合实际制定本地区全装修部分定价机制,可采取工程预决算或资产评估等方式合理确定全装修销售价格。统筹考虑本地区市场需求、经济社会发展水平及高品质住宅建设发展方向等因素,制订本地区全装修最高限价,对新批准全装修成品住宅的装修销售价格实行最高限价。将装修价格纳入“一房一价”表管理,建设单位不得价外加价或以“装修升级包”等形式变相价外加价。

二是规范信息公示。房地产开发企业应当按交付标准在实体房源或销售区域设置实体交付样板房。同一项目中,户型、装修档次和装修风格相同的房源,其套数排序在前3位或占比达20%及以上的,在该房源预售前,应制作不少于1套交付样板房。交付样板房要真实反映户型、结构、交付标准和施工质量,与实际交付保持一致。交付样板房须在取得预售许可证前建造完毕,保留时间自全部交付之日起不少于6个月,或采取公证的方式将样板房的详细情况予以保留。建设单位在销售宣传和信息公示时应充分告知购房人项目真实信息,杜绝虚假宣传。在申领预售许可的销售方案中说明所有装修方案,包括装修标准、装修内容、主要材料设备清单等内容。在销售现场、样板房的醒目位置对所有装修方案进行公示,公示内容应包括设计说明,建筑专业平面、立面、剖面、天棚等主要施工图,装修标准,材料设备清单和交付标准等信息;住宅单元的出入口、门厅、走道、楼梯、电梯前室等公共部位装修内容也应进行公示。清单应明确主要室内装修材料和设施设备的名称及具体品牌、生产厂家、产地、型号或规格等级等信息;清单内同一材料设备有多个备选的,应一并全部列出,不得用“同等档次”等笼统表述。鼓励房地产开发企业对装修设计方案及主要材料设备以实物、图片、视频等形式进行效果展示。实行明码标价制度,在销售现场的醒目位置,按照“一房一价”的要求公示销售总价及价格构成。对存在违反规范和标准出具价格核算报告或评估报告的机构或企业,依法依规予以处理。

三是规范销售合同。建设单位在签订销售合同前,应向购房者告知全装修设计文件及价格、装修材料设备清单等信息,展示交付样板房及其主要装修材料设施设备,并在商品房买卖合同附件中明确房屋装饰装修内容、标准及交付要求,包括重要装饰装修材料的品牌、生产厂家、产地、型号或规格等级等信息,同时约定违约责任、保修范围、保修期限、保修责任和纠纷解决途径等。合同应分别注明购房总价款、毛坯部分价款和装修部分价款,装修部分价款的付款方式及期限应与总价款相同。销售合同签订后,除了生产厂家对产品升级换代且提供的新产品主要经济技术指标和性能均不低于原产品的情形外,建设单位原则上不得擅自改变预售合同约定的全装修方案设计、装修标准、空间尺寸、主要装修材料设备等;确需变更的,包括主要装修材料和设施设备需改用清单范围以外品牌、产地、型号或规格等级的,应征得购房者的同意。

推行全装修成品住宅大势所趋,各级住建部门要充分利用多种渠道,采取多种形式,加大全装修成品住宅宣传力度,提高社会认知度、关注度,营造支持成品住宅市场发展的良好氛围,引导消费观念转变,加快推动全装修成品住宅建设,促进经济、社会、环境效益的有机统一。同时,会同相关部门畅通信访投诉渠道,建立健全分级负责、纠纷调处、权益保障等机制,引导群众依法行使权利、表达诉求,在法治框架内解决纠纷,努力将矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。

[责任编辑:国民]
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