[龚小兵]关于化解房地产领域“办证难”问题的调查与思考

2021年10月13日 来源: 新余新闻网

关于化解房地产领域“办证难”问题的调查与思考

市住建局 龚小兵

由于历史原因,我市部分楼盘存在办证难问题,近期,在党史教育工作中,我聚焦为民办实事,重点对我市房地产领域“办证难”问题进行了调研,形成了调研报告。

一、基本情况

2018年以来,市住建部门共排查出房地产开发领域存在的历史遗留问题楼盘48个,涉及相应的房地产开发企业46家。其中延期办证的楼盘39个涉及26000余户。全市涉及的几年甚至十几年前购买的房屋要求办理产权证的信访问题不断涌现,且大都以集体上访的形式出现。由于反映的问题时间跨度大、涉及面广、处理难度大,已成为我市社会稳定的隐患。

民有所呼,我有所应。市委、市政府对妥善解决房地产历史遗留问题高度重视,本着实事求是的原则,直面问题,敢于担当,统筹各方力量,齐抓共管,形成了成立一个领导小组、建立一套规章制度、开通一条绿色通道、建立一套联动工作机制“四个一”的工作推进机制,集中力量妥善解决房地产历史遗留问题。今年以来排查出的延期办证的13个项目中的10个项目4613套已完成整改。时代花园、时代阳光近期可完成整改,星辉农产品批发市场项目正在推进,化解办证难取得一定成效,得到上级部门和群众的一致肯定。

二、原因分析

1.超规划建设。一些房地产开发项目在建设过程中未按规划要求施工,超规划建设,而在单项工程验收中又无法整改,造成项目验收延期。不但影响规划验收,而且还影响市政、消防、园林绿化等配套设施验收以及房屋实测,导致逾期交房、延期办证。

2.开发企业资金链断裂。由于开发企业经营不善、实际投资人投资失败,涉及司法纠纷等,从而引发开发企业资金链断裂,项目建设停滞不前,引发逾期交房、延期办证。尤其是2015年-2017年,我市房地产市场由于库存压力较大,销售低迷,导致房地产开发企业普遍存在资金周转困难,有的甚至资金链断裂,从而引发延期交房、延期办证、违约责任不能如期履行等大量的矛盾纠纷。

3.使用土地使用权证抵押融资还贷不力。一些开发企业为了项目建设,将土地使用权证抵押至商业银行进行融资,到了办证阶段因资金问题没有及时还贷,导致不动产权证无法赎回,造成延期办证。

4.企业诉讼引发纠纷。部分存在涉稳问题的楼盘,主要是一些开发企业内部管理不到位致使欠债多,诉讼多,欠税多,导致商品房或土地使用权证被法院查封、财产保全。同时,还与施工方因工程款扯皮或诉讼,施工方不提供建设施工资料,住建部门无法出具质量安全验收报告,造成逾期交房、延期办证。

三、思路与对策

1.加强预售资金监管。针对房地产开发企业资金链断裂导致“办证难”问题的产生,对《新余市中心城区商品房预售资金管理办法》进行修订,实行全额资金监管,确保预售资金优先用于商品房项目工程建设,杜绝因开发企业资金链断裂引发的商品房逾期交房、逾期办证问题发生。将过去资金监管账户由房地产开发企业设立的方式改为由市住建局统一进行监管的综合账户,各房地产开发项目在综合账户下设二级账户,以避免房地产开发企业涉法涉诉导致监管账户被法院查封的问题。

2.规范土地证抵押管理。针对目前星辉农产品批发市场、曼福特广场等项目因土地证抵押无法赎回导致无法办理产权证问题。要求房地产开发企业在办理预售许可时与抵押银行进行协商,出具市住建局、抵押银行、房地产开发企业共同签订的监管协议,房地产开发企业承诺销售每一套房产按比例偿还银行贷款金额,抵押银行出具同意办理产权证的证明,以确保购房业主的合法权益不受损失。

3.加强房地产开发项目事前、事中和事后阶段管理。要求涉及到房地产开发建设的相关部门在房地产开发项目开发建设过程中及时发现问题,及时整改,杜绝等到竣工验收或办理产权证时才发现问题导致无法整改的情况发生。

4.规范房地产销售信息公示及售前告知管理。督促房地产开发企业规范商品房销售信息公示、精(全)装修商品住房销售行为、车位(车库)出售出租行为、商品住房代理销售行为、商品住房广告宣传行为以及不利因素影响售前告知。加强商品房销售行为的监管和指导,加大日常巡查检查力度,督促房地产开发企业严格依法依规进行商品房销售。

5.充分发挥房地产历史遗留问题处理领导小组作用。继续发挥房地产历史遗留问题处理领导小组作用,对历史造成的房地产领域“办证难”问题快速予以解决。

6.加强房地产开发企业和从业人员信用管理。对《新余市房地产开发企业诚信管理办法》进行修订,对信用评级、信用修复等方面进行进一步规范,将房地产业从业人员纳入诚信管理。联合国土、市场监管、银行、税务等部门形成联合惩戒机制,对失信的房地产开发企业和从业人员加强监管以促成房地产开发企业和从业人员形成行业自律,自觉规范行业管理,杜绝行业乱象。

7.优化审批流程提高服务水平。在对房地产开发企业加强监管的同时,对房地产开发项目审批流程进行优化,提高为企业、购房业主服务的水平。一是减少不必要、重复提交的审批材料,提高办事效率,减轻企业负担;二是实行网上审批,商品房预售许可、新建商品房买卖合同销售备案、预售资金提取等审批程序实现网上全程办事,让数据多跑路、群众少跑腿。

[责任编辑:国民]
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