法院真实案例告诉你买二手房需避哪些坑

2020年07月27日 来源: 新余新闻网 作者:通讯员 朱晶晶

二手房屋买卖在如今的房产市场中占据了一席之地,而二手房买卖产生的纠纷也屡见报端。笔者在法院工作,接触了不少因二手房买卖产生的纠纷,故整理出以下几个典型案例,希望购房者在买二手房时要多注意一下几点细节。

案例一:屋内物品遭“偷梁换柱”,清单不明难维权。

2019年年初,邹某通过中介相中了姚某的一套精装修二手房,经过协商,姚某同意将房内的家具和设施等一并转让给邹某,并在合同里列明。但到交房之日,邹某一进房屋瞬间傻眼。沙发、冰箱、空调等已不是当初看房时的样子,换成了破旧的劣等品,特别说好的智能马桶也不翼而飞,甚至厨房和客厅的推拉门、阳台的洗衣池等物品也被拆除。邹某粗略估计,被拆除或者替换的物品价值大概四万多元,遂多次与姚某交涉。姚某自称其搬走的都是自己的物品,对替换物品一事不予承认,双方协商未果,邹某遂将姚某诉至法院。

法院审理查明,邹某与姚某签订的房屋买卖合同中,只写明了需交付的物品有沙发、冰箱、空调等物品及房屋内的固定设施,但是双方没有对这些物品进行拍照确认,也没有列清单载明这些物品的品牌、型号、规格等,邹某能够提供给法院的证据也只有第一次看房时随手拍摄的几张照片,根本不能反映出这些物品的具体特征,甚至部分物品根本没有拍摄到。邹某要求法院判决姚某向其返还房屋内的原物,但因其提交的证据不能将这些物品特定化,该项诉讼请求并未得到法院的支持。

法官提醒:签订合同时要将需要交付的物品列出详细清单,载明其品牌、型号、规格等参数,对贵重物品还需拍照留证。

案例二:分期付款遇卖主离婚,按揭未清难过户。

2017年11月,简某夫妇通过中介公司购得陈某夫妇的一套房产,该房产为陈某及其妻袁某的夫妻共同财产。简某夫妇以分期付款的方式先后付给陈某夫妇41万元后,在征得陈某夫妇的同意后对该房屋进行了装修并入住。按照双方合同约定,余款17万元应在该房屋过户时付清。可不曾想,两被告在收到了原告支付的41万元后,因闹离婚而相互推诿,不支付剩余按揭款,导致该房屋无法顺利办理产权变更登记手续。简某遂诉至法院,请求判令陈某夫妇履行付清剩余按揭款并支付违约金。

法院经审理认为,简某夫妇要求陈某夫妇履行房屋买卖中介合同约定的义务,而该义务是基于被告所欠银行按揭款,该按揭款一日不支付,其违约金、利息就随之增加,故其诉讼请求处于一种变动、不确定、不具体的状态,根据民事诉讼法的相关规定,依法驳回原告的诉讼请求。

法官提醒:以向个人分期付款的方式购买房产会因交易时间拉长而产生法律风险,建议尽量通过商业贷款等方式筹措资金,一次性办理过户手续,避免造成不必要的麻烦。

案例三:买商铺遇“钉子”租户,租买顺序需厘清。

2018年5月,林先生从郭某手中购得上下两间商铺,其中一楼的商铺已于2017年3月租给了刘先生经营理发店,租期为5年。但烦心的是,二楼的商铺必须在一楼刘先生承租的商铺中向上打通并架上扶梯才能进入,但林先生多次与刘先生协商无果,只好诉至法院,请求判令解除刘先生与郭某的租赁合同。

法院审理认为,被告租赁在前,原告购买在后,根据《合同法》规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即“买卖不破租赁”原则,林先生不得以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在,故驳回了林先生的诉讼请求。

法官提醒:购二手房产房前尤其要注意了解房屋租赁情况,尽量避开租赁合同未到期的房屋。若需购买,则应与卖方及承租方三方协调,并书面确认交房时间、出租房屋孳息归属等问题。

[责任编辑:邓彬]
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